Zillow et NAR ont formé un « boycott de groupe » pour appliquer la règle de la Commission : REX

Zillow, NAR formed 'group boycott' to enforce commission rule: REX

Le courtage à escompte REX Real Estate riposte à tentatives de la National Association of Realtors et Zillow de faire rejeter sa poursuite antitrust, alléguant que les deux géants de l’immobilier ont formé un « boycott de groupe » pour faire appliquer une règle controversée de la commission NAR.

REX a poursuivi Zillow et NAR en mars, allégation d’antitrust violations d’une règle NAR qui a incité Zillow à séparer les listes de services d’inscription non multiples des listes MLS sur son site Web, y compris les listes de REX.

Michel Toth

“Les consommateurs sont bien conscients que l’immobilier est loin derrière le reste de l’économie des services, où les capacités de recherche en ligne ont permis de réaliser d’importantes économies”, a déclaré l’avocat général de REX, Michael Toth, dans un communiqué mardi. « La règle de ségrégation de la NAR n’a pas sa place à l’ère numérique. Les consommateurs immobiliers d’aujourd’hui méritent d’avoir toutes les annonces au même endroit.

REX opère en grande partie en dehors des MLS en raison de la conviction de l’entreprise qu’elle gonfle les commissions immobilières en raison d’une règle NAR qui oblige les membres MLS qui répertorient les propriétés doivent offrir une commission prédéfinie aux agents qui amènent un acheteur. La règle fait l’objet de plusieurs poursuites antitrust contre NAR et les géants de la franchise immobilière Realogy, Keller Williams, RE/MAX et HomeServices.

NAR et Zillow ont récemment déposé des requêtes pour rejeter la poursuite de REX et lundi, REX a déposé un mémoire d’opposition, alléguant que NAR et Zillow utilisent la règle de ségrégation de NAR pour entraver des concurrents comme REX qui ne veulent pas se conformer à la règle de commission de NAR. NAR compte 1,48 million de membres agents, courtiers et évaluateurs et Zillow est le site d’annonces immobilières le plus fréquenté du pays.

“REX se voit refuser une contribution clé à ses activités par l’action conjointe d’un groupe dominant de concurrents de l’industrie opérant via et dirigé par NAR”, ont écrit les avocats de REX. « REX a refusé de rejoindre NAR car il estime que les commissions immobilières devraient être fixées par voie de concours ouvert, et non par une règle entraînant une fixation des prix. L’activité de REX et ses clients ont été lésés par le boycott du groupe, car la plupart des clients ne peuvent plus trouver d’annonces REX sur les outils de recherche de Zillow.

REX ne conteste pas l’appartenance à une MLS ou le choix de Zillow de le faire, ont-ils déclaré, “REX conteste la règle de ségrégation inutile et anticoncurrentielle et le boycott des concurrents qui souhaitent concourir en dehors de la MLS”.

Mantille Williams

Invité à commenter le mémoire d’opposition de REX, Mantill Williams, vice-président des communications de NAR, a déclaré à Inman dans un communiqué envoyé par courrier électronique : « Ce n’est pas une nouvelle. C’est juste une posture légale.

Un porte-parole de Zillow a déclaré à Inman que la société pense et continue de maintenir que les affirmations de REX sont sans fondement.

“Nous sommes ravis que le tribunal ait précédemment reconnu notre engagement à donner aux consommateurs les informations les plus complètes et les plus à jour possibles sur les logements et les listes et nous sommes impatients de soumettre notre réponse au tribunal plus tard cette semaine”, a déclaré le porte-parole dans un communiqué. déclaration envoyée par courriel.

Les avocats de REX ont souligné que ni Zillow ni NAR n’ont tenté de faire valoir dans leurs documents que la règle de ségrégation ou la règle de commission sont «proconcurrentielles ou bénéfiques pour les consommateurs, ou pour montrer pourquoi Zillow ou d’autres membres de NAR doivent suivre ces règles pour fournir le avantages des services de référencement MLS » et « n’affirment pas que les règles sont nécessaires pour maintenir les MLS ou leurs flux de données, car elles ne le sont pas. La règle de ségrégation est facultative, bien qu’elle ait été adoptée par la plupart des MLS contrôlés par le NAR.

REX a fait remarquer que Northwest MLS, un MLS appartenant à un courtier non affilié à NAR, a abrogé sa règle de commission obligatoire en juillet 2019, permettant aux courtiers de négocier une rémunération. À l’époque, un porte-parole du NWMLS a déclaré à Inman que lorsqu’il a décidé d’éliminer l’exigence selon laquelle un vendeur offre une compensation au courtier de l’acheteur, «[g]donner aux vendeurs plus de flexibilité et d’options lors de la mise en vente de leur propriété était la principale considération.

En appliquant les règles de commission et de ségrégation, la conduite de NAR et de Zillow « réduit la concurrence en réduisant à la fois les informations facilement accessibles aux consommateurs sur les maisons à vendre et la concurrence qui réduirait les commissions payées sur la vente de maisons », ont écrit les avocats de REX.

“Les allégations de REX indiquaient clairement que l’application par Zillow de la règle de ségrégation ‘nuisait également aux vendeurs de ces maisons’… et ‘réduisait[ing] choix dans les transactions immobilières pour les acheteurs et les vendeurs », ont-ils ajouté. « REX a plaidé « une réduction de la concurrence sur le marché en général et non un simple préjudice à [its] propre position[] comme [a] concurrent[].’”

Capture d’écran des résultats de la recherche Zillow montrant l’affichage des annonces sur deux onglets

En réponse à un avertissement du tribunal fédéral visant à ce que REX arrêtez de qualifier Zillow et NAR de « cartel,” REX a déclaré qu’il ” entendait le mot ” cartel ” uniquement comme un raccourci pour les règles et pratiques anticoncurrentielles de ces organisations, y compris la règle de commission obligatoire de NAR qui, selon REX, constitue une fixation des prix “.

NAR a déclaré à plusieurs reprises que les commissions immobilières sont négociables, mais REX a fait valoir qu’elles ne le sont pas réellement dans la pratique.

“Une fois que l’agent d’un vendeur reçoit une offre sur une propriété, la règle interdit à l’acheteur, au vendeur ou à leurs agents de tenter de modifier la commission”, ont écrit les avocats de REX. « Alors qu’en théorie les vendeurs peuvent offrir n’importe quel montant à l’agent d’un acheteur, les agents membres demandent souvent à leurs clients d’offrir la commission la plus élevée ou de risquer de passer à côté d’acheteurs potentiels. Le résultat est que les commissions à travers les États-Unis sont restées élevées et largement statiques à environ 5 à 6 % du prix de vente d’une maison.

Parce que REX n’a ​​pas accepté de se conformer aux règles de NAR, les vendeurs qui choisissent REX pour inscrire leurs maisons ne sont pas tenus d’offrir aux agents acheteurs une commission fixe à l’avance, “permettant de négocier les frais”, indique le dossier. « Dans l’ensemble, les clients de REX ne dépensent en moyenne que 3,3% en commissions, contre une moyenne nationale de 5,5%.

Dans sa requête en rejet, NAR a fait valoir que Zillow avait modifié la façon dont il afficherait les listes indépendamment du groupe commercial, mais REX a répliqué cet argument en déclarant: «NAR est responsable des actions anticoncurrentielles de ses agents, y compris ses MLS et Zillow. Zillow est devenu l’agent de NAR lorsqu’il a été autorisé à interpréter et à appliquer la règle de ségrégation pour exclure les listes REX de ses principaux résultats de recherche.

De plus, REX a allégué que Zillow n’avait pas décidé de manière indépendante comment afficher les listes, mais l’avait plutôt fait avec l’aide de MLS.

“Il est plausible et hautement logique de conclure que Zillow a travaillé en étroite collaboration avec les MLS contrôlés par la NAR pour mettre en œuvre la règle de ségrégation”, indique le dossier. « Les plates-formes technologiques de Zillow sont complexes et, à première vue, la règle de NAR ne dit pas comment elle doit être mise en œuvre. Il n’est tout simplement pas plausible pour Zillow de dire qu’il a simplement suivi ces règles de base et n’a joué aucun rôle dans la façon dont elles ont été mises en œuvre sur ses propres plates-formes technologiques.

Alors que Zillow et NAR ont exprimé leur scepticisme dans leurs dossiers juridiques quant au fait que REX a beaucoup d’effet sur la concurrence en raison de sa petite taille et n’a donc pas de statut dans l’affaire, les avocats de REX ont rétorqué que « les tribunaux ont constaté que même les concurrents « naissants » qui pour entrer sur le marché ont un statut.

Enfin, REX a fait valoir que la façon dont Zillow a choisi de séparer les listes, en plaçant les listes MLS sous un onglet « Annonces d’agents » sur son site Web et en mettant les listes non MLS sous un onglet « Autres listes », est une violation de la loi Lanham et de la Loi de Washington sur la protection des consommateurs.

“[N]rien dans la règle de ségrégation n’obligeait Zillow à utiliser des étiquettes trompeuses au lieu de véridiques », indique le dossier. “En effet, l’onglet ‘Liste des agents’ de Zillow est en réalité un onglet ‘Liste MLS’, mais Zillow a choisi d’utiliser l’étiquette trompeuse plutôt que véridique dans son affichage à deux onglets.”

E-mail Andrea V. Brambila.

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