Quel est le meilleur investissement résistant à la récession ?

Alert! Murky Economic Waters Ahead—Here’s How To Survive

L’économie est en plein essor en ce moment. Peu de gens contesteraient ce fait.

Mais il y a des nuages ​​d’orage à l’horizon.

Vous pouvez fermer les yeux et essayer d’ignorer l’avenir, mais cela ne changera pas ce qui s’en vient.

Qu’est-ce qui vient?

Je ne sais pas. Ma boule de cristal est cassée. (Ha ha ha. Mais cette citation trop utilisée est tout à fait vraie. Warren Buffett et Howard Marks l’affirment.)

Voici ce que je sais.

La Fed imprime du cash comme s’il n’y avait pas de lendemain. (J’espère que ce n’est pas littéral.) Voir le graphique de la Fed de St. Louis ci-dessous.

L’inflation vient de monter en flèche à environ 2,5 fois le taux cible de la Fed en mai 2020. Et la dette américaine en pourcentage du PIB (produit intérieur brut) est de deux à quatre fois ses niveaux historiques. (Voir le graphique ci-dessous. Les niveaux de 1966 à fin 2007 allaient d’environ 30 % à environ 65 %. Le niveau du premier trimestre de 2021 est supérieur à 127 %.)

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Détaillons juste ce dernier fait. D’après mon ami astucieux et podcasteur Jason Hartman, nous sommes en grande difficulté. Hartman nous rappelle que le gouvernement a non seulement le problème du rapport dette/PIB, mais aussi un énorme albatros de passifs non financés (comme la sécurité sociale, l’assurance-maladie, la protection militaire et d’autres programmes) totalisant plusieurs fois notre dette actuelle.

Hartman dit qu’il n’y a que six façons pour notre gouvernement de sortir de ce trou.

  1. Défaut. Briser ses promesses. Très impopulaire et très improbable.
  2. Augmenter les impôts. Nan. Ils ne peuvent pas augmenter suffisamment les impôts pour se sortir de ce pétrin.
  3. Vente de garage. Les États-Unis vendent leurs actifs à des pays étrangers pour lever des capitaux. (Qui aimerait mettre la main sur nos ports internationaux ?)
  4. Voler. Commencer une guerre. Reprendre d’autres pays ou au moins leurs actifs. Napoléon l’a fait, et peut-être que nous devrions aussi. Ou pas.
  5. Innover. Les innovations technologiques dans les domaines de l’énergie, de la biotechnologie et de la nanotechnologie nous tirent du bourbier.
  6. Gonfler. Dévaluez notre dollar en en imprimant davantage. C’est presque certainement la “meilleure” solution.

Consultez à nouveau le graphique de la masse monétaire M1 ci-dessus. On dit qu’environ 30% de tout l’argent américain jamais imprimé a été produit depuis le coup de COVID-19. C’est l’un des plus grands aspects de l’investissement immobilier, alors j’espère que vous allez vérifier cela.

Mais les troubles économiques et politiques aux États-Unis ne peuvent pas être gonflés par la seule politique monétaire. Les problèmes sont bien trop complexes à ce stade.


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Que doit faire un investisseur ?

Découvrez cette infographie que j’ai trouvée sur Capitaliste visuel. Cet article explique comment les investisseurs peuvent se protéger contre la volatilité du portefeuille.

Bien qu’il soit généralement destiné aux planificateurs financiers et à ceux qui les utilisent, j’aime la façon dont les trois catégories résistantes à la volatilité décrivent l’immobilier. Au moins le type d’immobilier dans lequel mon équipe investit. Vérifiez-le.

L’immobilier en général, et certains immeubles commerciaux en particulier…

  1. A une faible corrélation avec le marché
  2. Est défensif ou non cyclique
  3. Génère des flux de trésorerie

Parlons un peu de chacun de ces éléments.

Faible corrélation avec le marché

Qui est partant pour un petit quiz ?

Question : Qu’arrive-t-il à la valeur de mon portefeuille d’investissement lorsqu’Elon Musk tweete un emoji au visage triste ?

Réponse : Il pourrait planter et brûler si je suis imprégné de crypto-monnaie.

Mais qu’advient-il de mon portefeuille immobilier?

Zéro. Zipper. Nada.

Mon bien immobilier se compose d’actifs réels avec de réels flux de trésorerie. Il ne se soucie pas des tweets de célébrités ou de toute autre opinion.

Et l’immobilier réside dans un marché inefficace. Cela seul effraie beaucoup d’investisseurs. Mais c’est l’une des raisons pour lesquelles j’aime investir dans l’immobilier !

Pouvez-vous obtenir un accord sur Bitcoin? Pouvez-vous trouver des actions Apple en vente? Dans quelle mesure êtes-vous en mesure d’améliorer les rendements de votre portefeuille d’obligations ? Trois questions avec trois réponses désormais familières : Zéro. Zipper. Nada.

Mais l’immobilier est totalement différent. Vous pouvez trouver des offres. Vous pouvez détecter les inefficacités qui créent un potentiel de hausse énorme. Les illustrations sont trop nombreuses pour être énumérées ici, et j’ai beaucoup écrit à ce sujet. Voici quelques exemples.

  1. Je viens de raccrocher avec mon ami et membre BP Alex Jarbo. Alex est agent immobilier et investisseur à Asheville, en Caroline du Nord. Il a expliqué comment il générait des rendements en espèces de plus de 50 % par an en construisant des cabines à louer sur Airbnb et VRBO. En concevant et en construisant ces cabanes, il peut générer encore plus de bénéfices que d’acheter une cabane existante. (Bien que cela fonctionnerait aussi.) Les inefficacités du marché immobilier lui permettent, ainsi qu’à ses investisseurs, de réaliser des rendements comme celui-ci.
  2. Mon fils peut acheter un terrain montagneux escarpé et enclavé et trouver plusieurs façons d’en tirer profit. Ceux-ci peuvent inclure le bois, les panneaux d’affichage, les tours de téléphonie cellulaire, l’énergie solaire, les crédits de carbone et les baux aux chasseurs et aux agriculteurs. Et il peut subdiviser des lots au financement du propriétaire pour un profit. Certaines de ces parcelles sont restées sur le marché pendant des années sans acheteur.
  3. membre BP AJ Osborne était sur le Podcast BiggerPockets à l’été 2018. Il a expliqué comment il avait acquis un ancien Super Kmart, vendu le parking pour les appartements, coupé le bâtiment en deux et l’avait transformé en un magnifique espace de libre-entreposage. Alors qu’il était dans le coma. Il avait environ 2,5 millions de dollars en espèces plus environ 5 millions de dollars de dette dans le projet. Il a refusé une offre de 26 millions de dollars pour la propriété alors qu’elle était encore en location.

L’inefficacité de l’immobilier a permis toutes ces transactions et bien d’autres.

Et la valeur de l’immobilier n’est pas liée à l’ambiance à Wall Street, à une rumeur de guerre au Moyen-Orient ou à un scandale de PDG. L’immobilier a une faible corrélation avec les casinos de Wall Street.


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Préparez-vous à un changement de marché

Modifiez vos tactiques d’investissement, non seulement pour survivre à un ralentissement économique, mais aussi pour prospérer ! Faites face à n’importe quelle récession et ne vous laissez plus jamais intimider par un changement de marché avec Investissement immobilier à l’épreuve de la récession.


Défensif ou non cyclique

Eh bien, je suppose que tout n’est pas non cyclique. Mais certains actifs immobiliers sont significativement défensifs et contra-cycliques.

Pensez aux baux à long terme sur les installations de tri Amazon ou aux baux triple net sur les magasins CVS. Ou des baux de tour cellulaire de 20 ans.

Les baux solaires durent souvent 40 ans et peuvent comporter une clause d’indexation intégrée. Qui est partant pour un parc éolien sur leurs terres ?

Mon entreprise investit dans des actifs qui ont tendance à être contracycliques, comme les parcs de maisons mobiles et les installations de libre-entreposage.

Les revenus du self-stockage augmentent généralement en période de troubles. Les quatre D (divorce, décès, réduction des effectifs et luxation) entraînent une augmentation de l’occupation et des bénéfices. Les locataires sont assez collants et ne partent généralement pas en raison des hausses de loyer.

Les parcs de maisons mobiles ont une adhérence similaire à eux. C’est la seule classe d’actifs que je connaisse qui a une demande croissante et une offre décroissante chaque année. Et il y a une véritable crise du logement abordable. Dans les moments difficiles, ceux qui ne peuvent pas payer le loyer de leur terrain de maison mobile (généralement une fraction du loyer d’un appartement) ont peu d’autres options. Ils paient presque toujours leur loyer.

Génère des flux de trésorerie

L’immobilier n’est généralement pas si liquide. Mais le compromis est un flux de trésorerie plus stable et prévisible.

Pensez à la définition de la richesse réelle. La vraie richesse est de posséder des actifs qui produisent un flux de trésorerie. (L’immobilier le fait si bien.) Je dirais un flux de revenus, mais le revenu est un concept financier. Le revenu entraîne des impôts et les investisseurs immobiliers évitent souvent les impôts pendant des années. Dans certains cas, pour toujours.

Avez-vous étudié le quadrant des flux de trésorerie de Robert Kiyosaki ? Il enseigne aux investisseurs à utiliser l’argent pour gagner de l’argent (quadrant I). Il explique également les tranches d’imposition estimées pour chaque quadrant :

  1. E = Employé : ~ 40 %
  2. S = Indépendant : ~ 60 %
  3. B = Propriétaire d’entreprise : ~ 20 %
  4. I = Investisseur : ~ 0%

C’est une belle chose

Je suis un entrepreneur en série depuis des décennies. Avant cela, j’ai travaillé chez Ford avec un diplôme d’ingénieur et un MBA. J’ai commencé ou j’ai été impliqué dans pas mal d’entreprises avant de découvrir l’immobilier.

Maintenant que je suis sur cette piste, je ne peux pas imaginer faire autre chose. Je souhaite seulement avoir commencé plus tôt, pour plus de raisons que je ne peux énumérer ici.

Le classique de Howard MarksMaîtriser le cycle du marché” m’a convaincu qu’il y aura toujours des hauts et des bas tant que des humains seront impliqués dans le processus d’investissement. Ainsi, nous vivons dans l’attente constante que les marchés finiront par évoluer contre nous. Notre cabinet choisit les classes d’actifs en conséquence.

Nos investissements préférés résistants à la récession sont le self-stockage, les parcs de maisons mobiles, les parcs de camping-cars et les résidences pour personnes âgées et assistées. Nous aimons également un petit morceau de biens immobiliers connus sous le nom de guichets automatiques bien placés. Mais de nombreuses autres catégories de biens immobiliers (multifamiliales, unifamiliales, etc.) entrent également dans ces classifications résistantes à la récession.

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