L’optimisme de la Fed sur l’inflation est-il justifié ou sommes-nous dans une grosse correction ?

Is the Fed’s Inflation Optimism Justified—Or Are We in For a Big Correction?

Pour les investisseurs immobiliers, “transitoire” est peut-être le mot le plus important de 2021, car c’est ainsi que les dirigeants de la Réserve fédérale décrivent la poussée d’inflation actuelle des États-Unis. Je suis sûr que vous avez vu les gros titres : selon l’outil de mesure utilisé, l’inflation, ou une hausse générale des prix des biens et services, est soit la plus élevée depuis 10 ans ou 20 ans… ou même plus.

Quoi qu’il en soit, il suffit de dire que l’inflation est la plus élevée depuis très longtemps.

Beaucoup de choses ont changé dans le monde financier depuis la dernière fois que l’inflation a atteint un tel pic. Certains diront que nous avons maintenant de nouveaux outils et de nouvelles philosophies en place, qui nous permettront de contourner le danger à court terme. Théoriquement, les investisseurs bénéficieront de taux d’intérêt ultra-bas et d’une expansion économique saine pour les années à venir.

Impressionnant. Espérons que cela arrive. Mais l’inflation n’est pas une maladie que nous avons guérie. Ce n’est pas un point discutable. C’est un phénomène qui existe depuis aussi longtemps que l’argent existe et il continuera d’exister. Et cela pourrait avoir des effets de niveau tectonique sur le marché du logement au cours des prochaines années.

Entre l’assouplissement quantitatif, les milliards de dollars de relance et les « mesures d’urgence » et les largages d’argent par hélicoptère directement dans les mains des gens, nous avons fait beaucoup de choses que nous n’avions jamais faites auparavant, certainement pas successivement. Il serait insensé et arrogant de supposer que nous pouvons anticiper un résultat précis de quelque chose qui n’a jamais été essayé auparavant.

Ce que vous devez savoir sur la Réserve fédérale d’aujourd’hui

Transitoire n’est pas un mot que le Federal Reserve Board a mentionné une fois en passant. C’est une éthique. Pratiquement une nouvelle religion. Le pasteur en chef de cette nouvelle Église du Transitoire est Jerome Powell, président du Conseil de la Réserve fédérale. Lui et les 11 autres membres votants du comité de l’Open Market de la Fed ont utilisé le mot « transitoire » pas moins de 150 fois en 2021 pour décrire notre inflation actuelle.

Ils ne discutent pas que l’inflation existe, en ce moment que vous lisez ceci. Ce qu’ils essaient de prêcher, c’est – une respiration profonde, le sermon devient complexe ici :

  1. Le pire de cette inflation est là en ce moment, et ne continuera à augmenter qu’un mois ou deux avant de retomber rapidement à un niveau normalisé qui sera suffisamment bas pour maintenir les taux d’intérêt dans la fourchette de 2 % à 3 % sur le Trésor à 10 ans. Cela équivaudrait à maintenir les taux hypothécaires dans la fourchette de 3 % à 3,5 %, là où ils traînent ces derniers temps.
  2. En supposant que l’économie reste solide, à partir de 2022, ils peuvent commencer à augmenter progressivement les taux à court terme sur 2 à 3 ans. Cela fera à son tour remonter toute la courbe des taux à un niveau proche des « normes historiques récentes ». Traduction : des taux de 4 % à 5 % sur le 10 ans, ce qui donne des taux hypothécaires de 5 à 6 % sur 30 ans.

Dans ce scénario idyllique, les marchés du logement se calmeraient mais auraient amplement le temps d’absorber la hausse des taux hypothécaires, tandis que les revenus personnels augmenteraient régulièrement avec des éléments tels que les loyers.

Pourquoi ce sermon de la Réserve fédérale est-il important ? Parce que le Comité d’Open Market est le groupe qui fixe les taux d’intérêt à court terme, qui dictent effectivement la trajectoire de l’ensemble de la courbe des taux et des taux hypothécaires.

Jetons un coup d’œil aux tendances d’inflation les plus récentes ainsi qu’au contexte historique afin que nous puissions voir l’image actuelle et la toile de fond. C’est un cadre important pour quiconque détient une hypothèque, cherche à acheter plus de propriétés ou compte sur les flux de trésorerie provenant des locations pour maintenir un portefeuille d’investissement.


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L’image actuelle

Il existe plusieurs mesures que les économistes utilisent pour évaluer l’état actuel de l’inflation. Je vais essayer d’être bref sur cette tournée à travers ce que beaucoup (la plupart?) Des gens considèrent, oh, à peu près le sujet le plus ennuyeux imaginable. Je vous promets : c’est important..

La mesure de l’inflation la plus citée est l’IPC, ou indice des prix à la consommation. Essentiellement, l’IPC examine un grand panier de biens et de services pour lesquels les gens dépensent de l’argent chaque mois et note combien chaque article a augmenté ou baissé de prix par rapport au mois précédent. Ce n’est pas efficace à 100% pour prendre le pouls précis des choses, mais là encore, aucune mesure de l’inflation ne peut l’être. Ce pour quoi je dépense de l’argent est différent de ce pour quoi vous ou quelqu’un d’autre dépensez de l’argent d’un mois à l’autre.

Cependant, l’IPC est assez efficace pour nous dire si la marée globale monte ou descend et à quelle vitesse. Et ce qui est le plus préoccupant à propos de l’inflation que nous observons aujourd’hui, c’est qu’elle est à la fois élevée et en hausse rapide.

Pour le mois de juin, le IPC le plus récent rapport indique que nous avons vu une hausse mensuelle de 0,9%, contre 0,6% en mai. La hausse de 5,4 % d’une année à l’autre était la plus élevée de l’IPC depuis 2008 et a explosé attentes passées pour une augmentation de 4,9 %.

Pour un certain contexte historique, l’IPC n’a pas terminé une année à plus de 5 % depuis 1990. En regardant ce graphique, je sympathise avec ceux qui pensent que l’inflation est une maladie que nous avons en quelque sorte guérie :

La mesure préférée de la Fed

La Fed examine l’IPC, mais elle a en fait une mesure préférée : les dépenses de consommation personnelle, ou PCE. La politique de la Fed indique qu’ils veulent voir, au plus, 2% sur le PCE pendant une période prolongée avant d’augmenter les taux – et cesser leur achat mensuel de 120 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires, une des principales raisons des taux hypothécaires en ce moment sont si bas.

En juin, le PCE fonctionnait une augmentation de 3,4% l’année dernière, bien au-dessus de l’objectif de la Fed. Powell s’est présenté juste devant le Congrès le lendemain de l’impression du PCE et a déclaré: “L’inflation a considérablement augmenté et restera probablement élevée dans les mois à venir avant de se modérer.”

Oooookedokey. J’espère qu’il a raison. Mais d’autres gouverneurs de la Fed rompent déjà avec l’évangile et suggèrent que l’inflation pourrait augmenter plus longtemps et que le Comité de l’Open Market doit commencer à augmenter les taux et réduire les achats de MBS plus vite que prévu.

Alors que disent les données réelles sur le terrain ?

Les mesures de l’inflation comme l’IPC et le PCE sont rétrospectives. Il faut du temps pour que les pressions à la hausse sur les prix remontent la chaîne des matières premières à la fabrication en passant par les rayons (ou la liste Amazon).

le Indice au comptant des matières premières Bloomberg, qui comprend les métaux et les matières premières agricoles, c’est-à-dire les matières dans les produits que tout le monde achète sont en hausse de 50 % d’une année sur l’autre et d’environ 15 % en 2021 jusqu’à présent.

Et l’indice des prix à la production, ou PPI, qui mesure les prix au niveau de la production ou de la fabrication, a augmenté de 1% en juin, contre une hausse de 0,8% en mai. La hausse de 1% était contre une attente du consensus de seulement 0,5%. Ces chiffres peuvent sembler faibles, mais dans le jargon économique, c’est un très gros échec par rapport au consensus. D’une année sur l’autre, l’IPP enregistre une croissance de 7,8%, le rythme le plus rapide depuis plus d’une décennie.

Je vais vous dire ce qui n’arrive jamais, jamais en finance d’entreprise : une situation où les entreprises voient les coûts augmenter et ne pas répercuter ces coûts accrus sur les consommateurs finaux. Surtout quand l’économie est forte ! Nous devrions nous attendre à voir chaque point de cette hausse de l’IPP apparaître dans l’IPC dans les mois à venir.

La Fed est tout simplement derrière le huit balles ici. Ils manquent de temps pour continuer à prêcher ce que les données contredisent et ce que les gens voient de leurs propres yeux. Je pense que la Fed le sait, en privé, mais devra orchestrer un large recul bien rythmé sur le reste de 2021.

Les risques d’une erreur de politique

De nombreux économistes importants et anciens banquiers centraux tirent la sonnette d’alarme sur ce qui pourrait arriver si la Réserve fédérale – et d’autres banques centrales du monde entier – attendaient trop longtemps pour lutter contre l’inflation en augmentant les taux d’intérêt.

Si une erreur politique est commise en attendant trop longtemps, il pourrait y avoir de grandes perturbations sur le marché du logement. Par exemple, si la Fed est obligée d’augmenter ses taux de 1 % (ou plus !) en un mois, les effets d’entraînement seraient violents. Les initiateurs de prêts se figeraient au milieu d’une ruée de demandes essayant d’entrer sous le fil. Le flux des transactions ralentirait à un rythme d’escargot. Les taux d’abordabilité pour les acheteurs de maison passeraient de 80 % à 90 % à 40 % à 50 %. Dans ce scénario, les prix de vente moyens chuteraient probablement et ils cesseraient au minimum d’augmenter au niveau où ils ont été ces dernières années.

Les marchés du Trésor pourraient sur-corriger par peur alors que les investisseurs inondent le marché obligataire de ventes, entraînant des taux en vigueur plus élevés que ce que l’IPC ou la Fed essaie de nous guider. Cela pourrait mettre en danger l’ensemble de l’économie. Et pour les gens qui étaient surendettés, ce serait un buzzkill majeur.


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Implications pour les marchés immobiliers

Il y a un peu de mystère quant à la raison pour laquelle les taux en vigueur sont encore si bas aujourd’hui, étant donné que l’inflation est en marche, et non en marche, au-delà des attentes de tout le monde à l’approche de l’année. La majeure partie du mystère peut être résolue par la prédication sans fin de Powell et d’autres gouverneurs de la Fed. Mais ils ont déjà donné un coup de main en avançant leur calendrier pour commencer à augmenter les taux.

L’économie est une science assez lente. Mais les choses peuvent aller très vite entre la Fed qui parle simplement de quelque chose et la met en mouvement. Les marchés financiers sont fiers de voir dans quel sens souffle le vent et de réagir rapidement. Si « transitoire » est un souhait, pas une réalité, les taux du Trésor en vigueur (et, peu de temps après, les taux hypothécaires) pourraient augmenter rapidement, évoluant de deux points de pourcentage ou plus en quelques mois.

Je peux comprendre pourquoi la plupart des investisseurs de moins de 30 ans craignent peu la hausse des taux hypothécaires ou la baisse de la valeur des propriétés. Ils ne l’ont tout simplement pas vu au cours de leur vie d’investisseur. Ceux d’entre nous qui ont assez de cheveux gris pour en avoir été témoins peuvent parler de l’effet de brique à la tête que ces choses peuvent avoir sur leurs plans d’investissement.

Je ne suggère en aucun cas d’abandonner des plans ou de courir pour les collines. L’investissement est le parcours d’une vie, et les meilleurs investisseurs peuvent non seulement naviguer, mais aussi gagner du temps lorsque les marchés sont haussiers, baissiers, plats et tout le reste. Mais les meilleurs investisseurs jouent aux échecs, et aux échecs, il faut parfois jouer la défense. Et vous ne pouvez pas savoir s’il faut attaquer ou défendre à moins d’avoir une idée de l’ensemble du plateau.

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